상속 부동산 등기 셀프로 하기 — 세금 3.16%, 서류 목록과 비용 계산기

상속등기는 법무사 없이 할 수 있습니다. 상속인 중 한 명이 다른 상속인들의 위임장을 받아 혼자 등기소에 가서 신청할 수 있기 때문입니다. 서류는 시·군·구청에서 떼는 것, 은행에서 받는 것, 상속인끼리 만드는 것 세 묶음입니다.

그런데 등기보다 급한 것은 취득세입니다. 상속등기 자체에는 신청 기한이 보이지 않지만, 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고 넘기면 무신고가산세 20%가 붙습니다. 그래서 실질적인 마감은 6개월입니다.

아래에 드는 돈을 전부 계산해 보는 도구와, 서류 목록, 조문 근거를 정리했습니다.

등기 비용 계산해 보기

공시가액(시가표준액)을 넣으면 세금과 수수료를 계산합니다. 넣은 숫자는 이 화면 안에서만 쓰이고 어디에도 저장되지 않습니다.

상속 부동산 등기 비용

공시가액(시가표준액) 만원

부동산 종류 농지 외 (주택·건물·대지) 농지

등기 신청 방식 서면 방문 신청 (20,000원) 전자표준양식 신청 (17,000원)

부동산 소재지 서울 등 (매입률 42/1,000) 그 밖의 지역 (매입률 39/1,000)

이 계산기는 「농지 외 부동산, 협의분할에 의한 상속」을 기준으로 만들었습니다. 지방자치단체 조례로 취득세 표준세율이 100분의 50 범위에서 가감될 수 있고(「지방세법」 제14조), 골프장·고급주택·고급오락장은 중과세 대상입니다(제13조 제5항). 최종 금액은 관할 시·군·구 세무과에서 확인하십시오.

기한 — 등기가 아니라 취득세가 기준입니다

취득세 신고·납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(「지방세법」 제20조 제1항).

늦으면 이렇게 붙습니다(「지방세기본법」 제53조~제55조).

• 무신고가산세 — 납부세액의 100분의 20
• 과소신고가산세 — 과소신고분 세액의 100분의 10
• 납부지연가산세 — 법정납부기한 다음 날부터 1일 10만분의 22

참고로 법제처 「찾기 쉬운 생활법령정보」의 취득세 페이지는 이 기한을 「상속개시일부터 6개월」로 적고 있습니다. 지방세법 제20조 제1항 원문과 지방자치단체 안내는 「상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월」입니다. 최대 30일 차이가 나는데, 짧은 쪽을 기준으로 움직이는 편이 안전합니다.

3월 10일에 돌아가셨다면 9월 30일까지입니다. 상속세와 자동차 이전등록도 같은 날 마감입니다. 전체 기한표는 부모님 사망 후 해야 할 일에 있습니다.

서류 — 세 곳에서 모읍니다

1. 시·군·구청에서

• 토지(임야)대장등본 또는 (집합)건축물대장등본
• 상속인들의 주민등록등(초)본
• 피상속인의 말소자 주민등록등(초)본
• 제적등본과 가족관계증명서 — 상속인을 확인하기 위한 것입니다
• 상속인 전원의 기본증명서 — 생존 여부를 확인하기 위한 것입니다
• 취득세납부고지서 (지방교육세·농어촌특별세 포함)

제적등본이 필요한 이유가 여기 있습니다. 가족관계증명서만으로는 혼인 외 자녀나 사망한 자녀 같은 과거 기록이 다 나오지 않을 수 있습니다. 상속인을 빠뜨리면 등기가 무효가 될 수 있으니 등기소가 제적등본을 요구합니다.

2. 은행에서

• 취득세영수필확인서
• 국민주택채권 매입 영수증
• 대법원등기 수입증지

3. 상속인끼리 만드는 것

• 상속재산 분할협의서 (협의분할로 하는 경우) 또는 심판서 정본
• 상속인 전원의 인감증명서 — 발행일로부터 3개월 내여야 합니다
• 위임장 — 한 명이 대표로 신청할 때

인감증명서의 3개월이 함정입니다. 지방에 있는 형제의 인감증명서를 먼저 받아 두고 다른 서류를 챙기다가 기간이 지나 다시 받아야 하는 일이 흔합니다. 인감증명서는 맨 마지막에 모으십시오.

신청은 한 명이 할 수 있습니다

공동상속인이 여러 명이어도 상속인 중 1명이 다른 상속인들로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다. 위임장에는 인감도장을 날인합니다.

그래서 「형제가 다 모여야 한다」는 생각에 미루지 않아도 됩니다. 인감증명서와 위임장만 모이면 됩니다.

드는 돈 정리

항목	금액	근거
취득세 (농지 외)	공시가액 × 28/1,000	지방세법 제11조 제1항
취득세 (농지)	공시가액 × 23/1,000	같은 조
지방교육세 (농지 외)	(공시가액 × 8/1,000) × 20/100	생활법령 안내
농어촌특별세	공시가액 × 2/100 × 10/100	생활법령 안내
국민주택채권	시가표준액 × 매입률 (최저 1만원)	「주택도시기금법」 제8조 제1항 제2호
등기 수수료 — 서면 방문	소유권이전 1건당 20,000원	「부동산등기법」 제22조 제3항
등기 수수료 — 전자표준양식	소유권이전 1건당 17,000원	같은 조

세금만 보면 농지 외 부동산은 공시가액의 약 3.16%입니다. 3억원이면 약 948만원입니다. 등기 수수료보다 세금이 압도적으로 큽니다. 법무사 비용을 아끼는 것보다 취득세 기한을 지키는 것이 돈을 아끼는 일입니다.

국민주택채권은 세금이 아닙니다. 채권을 사는 값이고, 매입률은 시가표준액과 지역에 따라 다릅니다. 생활법령 안내에 예로 나온 것은 시가표준액 1억 5천만원 이상일 때 서울 등은 42/1,000, 그 밖의 지역은 39/1,000이고 최저 매입금액은 1만원입니다.

상속세와는 별개입니다

취득세는 지방세, 상속세는 국세입니다. 둘 다 내야 합니다.

상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 피상속인 주소지 관할 세무서장에게 신고·납부합니다(「상속세 및 증여세법」 제67조 제1항). 기한 안에 신고하면 산출세액에서 3%를 공제받습니다(같은 법 제69조 제1항).

기한 안에 신고하는 것만으로 3%가 깎입니다. 신고할 세액이 있다면 미루지 마십시오.

한정승인을 해도 취득세는 냅니다. 한정승인도 상속을 원인으로 등기하기 때문입니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두7896 판결 참조). 자세한 내용은 상속포기와 한정승인에 있습니다.

흔한 오해

• 「상속등기를 안 하면 상속이 안 된 것이다」 — 소유권은 사망 시점에 이미 넘어갑니다. 등기는 그것을 공부에 적는 일입니다.
• 「상속등기 기한이 6개월이다」 — 6개월은 취득세 기한입니다. 등기 기한은 생활법령 자료에서 확인되지 않습니다.
• 「형제가 다 등기소에 가야 한다」 — 한 명이 위임장을 받아 혼자 가도 됩니다.
• 「가족관계증명서만 있으면 된다」 — 제적등본과 상속인 전원의 기본증명서까지 요구됩니다.
• 「인감증명서는 미리 받아 두면 좋다」 — 발행일로부터 3개월이 지나면 못 씁니다. 마지막에 모으십시오.
• 「국민주택채권도 세금이다」 — 채권 매입액입니다. 세금과 성질이 다릅니다.
• 「취득세는 실거래가로 매긴다」 — 상속(무상취득)은 공시가액·시가표준액 기준 계산이 안내됩니다. 다만 아래 「확인하지 못한 것」을 보십시오.

확인하지 못한 것

공식 자료만으로 확정하지 못한 부분입니다. 추측으로 채우지 않고 그대로 적습니다.

• 상속등기 자체의 신청 기한 — 생활법령 페이지에 없습니다. 기한이 없다는 뜻인지, 다른 법에 있는지 확정하지 못했습니다.
• 관할 등기소 — 페이지에 설명이 없습니다. 부동산 소재지 관할로 알려져 있지만 근거를 대지 못합니다. 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인하십시오.
• 무주택·1가구 1주택 취득세 특례와 감면 — 생활법령 취득세 페이지에 감면 규정이 없습니다. 「무주택 상속인은 0.8%」라는 이야기가 많은데 이 글에서는 근거를 대지 못합니다. 관할 지자체 세무과에 꼭 물어보십시오. 해당되면 금액 차이가 매우 큽니다.
• 전용면적 85㎡ 이하 주택의 농어촌특별세 — 비과세된다는 이야기가 있지만 확인하지 못했습니다. 계산기는 비과세를 적용하지 않았으므로 실제보다 많이 나올 수 있습니다.
• 농지의 지방교육세·농어촌특별세 — 생활법령 안내에 농지 외 기준만 있습니다. 계산기에서도 「확인 필요」로 표시했습니다.
• 국민주택채권 매입률 전체 구간표 — 시가표준액 1억 5천만원 이상의 예시만 확인했습니다. 그 미만의 구간은 확인하지 못했습니다.
• 채권을 바로 팔 때의 실제 부담 — 매입한 채권을 즉시 매도하는 경우의 손실(할인액)이 얼마인지 자료에 없습니다. 계산기는 매입액 전액을 표시합니다.
• 무상취득 과세표준의 정확한 적용 — 생활법령 취득세 페이지는 부동산 무상취득의 과세표준을 「취득시기 현재 자유롭게 거래되는 경우 통상 성립하는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등)」으로 적고 있습니다(「지방세법」 제10조의2 제1항). 한편 등기 페이지는 「공시가액」으로 계산을 안내합니다. 두 설명이 다릅니다. 실제로 어느 값이 적용되는지는 관할 지자체에 확인해야 합니다. 계산기는 등기 페이지 기준(공시가액)을 따랐습니다.

세율과 수수료는 개정됩니다. 생활법령정보 페이지의 기준일은 2026년 10월 15일이고, 이 글은 2026년 10월 31일에 확인했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기를 늦게 하면 과태료가 붙나요?
상속등기 자체의 기한과 과태료는 생활법령 자료에서 확인되지 않았습니다. 다만 취득세는 6개월 기한이 있고 무신고가산세 20%가 붙습니다.

Q. 협의가 안 되면 등기를 못 하나요?
협의분할이 아니라 법정상속분에 따른 등기도 있습니다. 다만 두 방식의 서류 차이는 이 페이지에서 설명하지 않아 확인하지 못했습니다. 심판으로 정해졌다면 심판서 정본을 첨부합니다.

Q. 취득세를 먼저 내야 등기가 되나요?
그렇습니다. 등기 서류에 취득세영수필확인서가 들어갑니다. 순서는 취득세 신고·납부 → 영수필확인서 수령 → 등기 신청입니다.

Q. 전자신청이 더 싼가요?
등기 수수료는 서면 방문 20,000원, 전자표준양식 신청(등기소 방문) 17,000원입니다. 3,000원 차이입니다. 세금에 비하면 작습니다.

Q. 공시가액을 어디서 보나요?
토지대장·건축물대장등본에 적힌 시가표준액을 봅니다. 등기 서류로 어차피 떼야 하는 문서입니다.

Q. 법무사에게 맡기면 얼마인가요?
공적 기준이 없어 적지 않습니다. 다만 세금과 채권 매입액은 누가 하든 같습니다.

확인한 공식 자료

• 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 — 「부동산등기 > 상속에 의한 소유권 이전등기」 (신청인과 위임장, 서류 목록, 취득세·지방교육세·농어촌특별세 계산식, 국민주택채권 매입률 예시, 등기 수수료 20,000원·17,000원, 상속세 신고기한과 3% 공제. 「부동산등기법」 제22조 제3항, 「주택도시기금법」 제8조 제1항 제2호, 「상속세 및 증여세법」 제67조·제69조, 「지방세법」 제11조 제1항), 페이지 기준일 2026년 10월 15일 / 2026년 10월 31일 확인
• 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 — 「상속 > 상속등기와 세금 > 취득세 계산 및 방법」 (과세대상 14종, 표준세율표, 과세표준, 신고·납부 기한, 가산세. 지방세법 제7조·제10조의2·제13조·제14조·제20조·제21조, 지방세기본법 제53조~제55조)
• 「지방세법」 제20조 제1항 — 상속 취득세 신고·납부 기한 (상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월)
• 대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두7896 판결 (한정승인과 취득세)

개별 사안은 관할 시·군·구 세무과, 관할 등기소, 대한민국 법원 인터넷등기소에 확인하시기 바랍니다.